不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類は？選ぶポイントを解説

「これから土地や建物を買いたいけど、自分に適したローンがわからない」と悩む方は多いです。
金融機関はそれぞれ独自の貸付プランを用意しているので、年収・過去の返済記録・年齢などのさまざまな条件に合わせて選ばなければなりません。
本記事では、不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類をお伝えしたうえで、選ぶポイントと金利タイプの違いを解説します。

不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類

不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類は、公的融資と民間融資の2種類に区分されます。

公的融資

公的融資は、独立行政法人・自治体などの、国が運営する公的機関から融資を受けられます。
会社員や公務員など一般的なサラリーマンが利用できる種類は、独立行政法人勤労者退職金共済機構の財形持家転貸融資・独立行政法人在宅金融支援機構の財形住宅融資です。
財形貯蓄を1年以上継続しているかつ預金残高が50万円以上あるなど、一定要件を満たしていれば利用できます。
大企業を中心とした企業の福利厚生の一環として、毎月支払われる給与の一部を財形貯蓄のために天引きされる制度が採用されている場合も多いです。
天引きされた財政貯蓄分の金額は、会社を通じて公的機関に送金・貯蓄されます。
すべての企業が福利厚生として採用しているとは限らないので、勤め先の企業に確認してみてください。
そのほか、地方自治体が独自で提供している住宅ローンとして自治体融資があります。
すべての地方自治体が取り扱っているわけではないものの、収入・居住期間・年齢などの複数の要件を満たしていれば利用できる制度です。
たとえばさいたま市の場合、市内の在住歴1年以上・同一事業の勤務期間1年以上・20歳から65歳・前年度の市県民税及び固定資産税を完納しているなどが要件です。
すべての条件を満たしている場合、返済期間10年・年率2.2%で最大500万円の融資を受けられる可能性があります。

民間融資

民間融資は、銀行や信用金庫など民間の金融機関から融資を受けられます。
仲介業者・ハウスメーカーが金融機関と連携していて、媒介契約などを締結したときに案内してもらえるケースが多いです。
必ずしも提携先の住宅ローンを利用しなければならないわけではないものの、提携している金融機関と契約すると金利面で優遇を受けられる可能性があります。
お世話になる仲介業者やハウスメーカーが金融機関と連携していないのであれば、融資条件や事前審査の結果などを踏まえて自分に適した金融機関を探さなければなりません。
一般的には、土地や建物を購入する方のほとんどが民間融資を利用しています。
割合としては民間融資が多いものの、複数の住宅ローンを比較したうえで、自分に適したものを選ぶことが大切です。

不動産購入時の住宅ローンを選ぶポイント

不動産購入時の住宅ローンを選ぶポイントは、借入限度額・金利タイプ・返済方法・返済期間・保険・事務手数料と諸費用です。

借入限度額

借入限度額は、年収・雇用形態・年齢などの複数の条件を加味して、金融機関が設定します。
金融機関ごとに独自の基準を設けているため、できるだけ高額の借入を希望するのであれば、高額の貸付をしている金融機関を探しましょう。

金利タイプ

金利タイプは、大きく分けて変動金利型・全期間固定金利型・固定金利期間選択型の3種類に区分されます。
変動金利型は、返済期間中の市場に応じて利率が変動するタイプで、一般的には全期間固定金利額よりも低金利で借入できるとされています。
全期間固定金利型は、契約日から完済日まで金利の利率が固定されているタイプで、長期的な返済計画を立てやすいです。
固定金利期間選択型は、借入初期の一定期間のみ金利の利率を固定して、それ以降は市場に応じて利率が変動するタイプで、新生活を始めてしばらくは返済計画を立てやすいです。

返済方法

返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の2種類に区分されます。
元利均等返済は、毎月決められた元金と利息を足した金額を返済するシステムで、変動金利による利率の変更がない限りは返済計画を立てやすいです。
元金均等返済は、元金部分の金額を一定にして返済するシステムで、借入金額を返済回数で割って算出するので総支払額を抑えられます。

返済期間

返済期間は、最大35年から自由に選択できます。
返済期間を短くするほど利息の支払額を抑えられますが、毎月の返済金額が大きくなるので、生活費を圧迫するリスクがあるのが難点です。
一、返済期間を長くすると毎月の返済金額を最小限に抑えられるので金銭的な負担を軽減できますが、利息の支払いが長くなるため完済時の総支払額は高くなります。

保険

保険は、団体信用生命保険に加入するのが一般的であり、これは契約者の死亡や高度障害になってしまった場合に完済してもらえる保険制度です。
金融機関のほとんどは団体信用生命保険への加入を契約条件に含めていますが、保険が支払われる条件をあらかじめ確認しておきましょう。

事務手数料と諸費用

事務手数料と諸費用は、住宅ローンで補えない可能性があります。
そのため、保険会社事務取扱手数料・保証料・登記費用・融資手数料・印紙税・繰上げ返済手数料などを、借入金で補おうと考えているのであれば注意が必要です。
住宅ローンとは別に、諸費用ローンを設けている金融機関を利用しましょう。
どのような選択をするべきかを一概に断言できないので、ライフプランにあわせて選択するようにしてください。

不動産購入で使える住宅ローンの金利タイプ

不動産購入で使える住宅ローンの金利タイプは、変動金利型・全期間固定金利型・固定期間選択型の3種類に区分されます。

変動金利型

変動金利型とは、返済期間中の半年に1回のペースで金利・5年に1回のペースで返済額が見直されて利率が変動するタイプです。
民間融資でもっとも多く採用されており、契約当初は利率が低く、0.5%未満になるケースも珍しくありません。
返済額の増額は、前回の1.25倍を上限にしているので急激に高騰する心配はないものの、将来的に上昇リスクがある点には注意が必要です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、契約時に設定されている利率が完済日まで変動しないタイプです。
住宅ローンは最大35年契約になるので、長期的な返済計画を立てるうえで、利率の高騰によって返済額が高くなるのに不安を抱く必要がありません。
フラット35が一般的であり、銀行・信用金庫・信用組合・信用農業組合・保険会社など多くの金融機関が独自のプランを取り扱っています。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、2年・5年・10年・25年など利率を固定できるタイプです。
設定している期間中は市況の動向に左右されないため返済金額は一切変わらず、期間満了した時点で再び固定にするか変動にするかを選択できます。
将来的な上昇リスクを抑えられるので安定した返済計画を立てられるものの、一般的には変動型よりも利率が高く設定され、最終的な総支払額が高くなりがちです。
住宅ローンの返済とは別にどのような出費が発生する可能性があるのかを考慮したうえで、総支払額を高くしても安定した返済計画を立てるべきか検討してみてください。
将来的に支出が減る可能性が高く、利率が高くなっても返済する余裕があれば変動金利型が向いています。
一方で、最終的な総支払額は高くなるとしても、突然利率が高騰するのに抵抗があるのであれば、全期間固定金利型や固定期間選択型が向いています。

まとめ

不動産を購入するときに住宅ローンの利用を検討しているのであれば、どのような種類があるのかを確認しましょう。
金利・返済期間・借入限度額・返済方法などで多くの違いがあり、毎月の返済額や総支払額に影響がでます。
それぞれメリットとデメリットがあるので、返済計画などを踏まえて最適な選択をできるように比較しながら決めることが大切です。