不動産買取における流れは？準備段階や契約締結前後における流れを解説

土地や建物の売却にあたっては、買い手をみつけてもらうために不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。
なお、買い手をみつけるまでに十分な時間的な猶予がない場合などでも、売却できる買取方式をご存じでしょうか。
この記事では、買取方式の概要のほか、準備段階や契約締結前後における流れについても解説しますので、土地や建物を売却する予定の方は参考にしてください。

不動産の買取方式における準備段階の流れ

不動産会社に仲介を依頼すると、売り出してから3〜6か月ほどで契約が成立するよう取り組むのが通常のスケジュールになります。
仲介方式では、転勤や離婚などにより、急いで売却したくても対応が難しいケースが多いのに対し、買取方式は遅くても1か月程度で決済できる仕組みです。
ここでは、買取方式における事前段階の流れを解説します。

買取方式の概要

買取方式とは、買取専門の不動産会社が売却したい物件を買い取ってくれる仕組みです。
会社側では、買い取った物件をリフォームやリノベーションなどで再生し、付加価値を高めてから転売に取り組みます。
そのため、リフォーム工事などの費用がかかる分、売却金額は相場に比べて低くなるのが一般的です。
ただし、契約不適合責任に問われる心配がないうえ、決済までのスピードが速いため、急いで処理したい方には適しているでしょう。

相場価格

物件を所有する多くの方は、ふだん物件の価値をこまめに調べていませんが、万が一のときを想定して、自分が所有する物件のおおよその価値を日常的に把握しておくと安心です。
相場価格は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム（レインズ・マーケットインフォメーション）を使って調べる方法があります。
不動産会社の多くが、この不動産流通機構のレインズに加盟しており、売却取引が成立した際には各社が情報を登録する仕組みです。
したがって、不動産流通標準情報システムには多数の売買実例が掲載されているため、相場価格を把握するうえで役立ちます。
また、国土交通省が不動産を取引した方を対象におこなったアンケートの調査結果をもとにデータベース化している不動産取引価格情報検索も有効でしょう。
不動産取引価格情報検索では、成約価格だけではなく、駅から物件までの距離や広さ、建築年などの細かい条件が掲載されており、類似物件を探しやすい点が特徴です。

書類の準備

不動産会社に査定を依頼する前に、できるだけ早い段階で書類を揃えておきましょう。
買取方式の場合、査定から引き渡しや決済に至るまでのスケジュールがタイトになりやすく、契約手続きに必要な書類も含め、一度に集めるほうが省力化できます。
手元にあるはずの登記済権利証や登記識別情報、建物に関しては建築確認済証や検査済証、マンションの場合は管理規約などを用意しましょう。
市区町村から毎年4月末から5月末にかけて送付される固定資産税納付通知書のほか、住宅ローンを利用している方は残債を把握できる書類も必要です。
また、土地に関わる測量図面や境界確認書がないときには、土地家屋調査士に依頼するのが有効でしょう。
なお、市区町村の窓口で印鑑証明書、住民票、固定資産税評価証明書を交付してもらい、法務局で登記事項証明書も入手しておくとスムーズです。

査定依頼

相場価格をおおまかに把握して書類を揃えられたら、買取業者に査定を依頼します。
買取方式で提示される査定額は、相場価格の6〜8割ほどになるケースが多いですが、相場を分かっていないと価格交渉できません。
なお、査定は実物を見てもらう訪問査定を指定したうえで、複数の会社へ依頼することが重要です。
複数の会社による査定額の比較などを行い、信頼できる相手を見極めてから契約を進めるとよいでしょう。

不動産買取における契約締結前の流れ

買取方式は契約を結んでから決済に至るまでの期間が短い点がメリットの一つで、スムーズに売却を進めるためには契約締結前の準備が大きなポイントになります。
ここでは、買取方式における契約締結前の流れを解説します。

買取会社の選択

取引相手を決める際には、査定価格だけで判断しないよう注意が必要です。
他社より極端に高い査定額を提示してきた会社には、高くできる理由や背景を必ず確認してみましょう。
なお、決済や登記などでトラブルにならないよう、近隣での実績が多く、問い合わせに対して親切丁寧かつ迅速に対応してくれる会社を選択するのが得策です。

条件の確認

取引先を決定したら、契約締結前に売却額のほか、引き渡し日や不用品処分の扱い、支払い日などの条件をすり合わせる必要があります。
とくに、不動産の現金化を急いでいるケースの場合は、支払い日の設定が重要事項ですので、売主側の希望をしっかり伝えましょう。
また、多くの会社は不用品をそのままの状態でも引き取ってくれますが、売主が処分する必要があるときには処分費用と手間がかかります。
一方で、会社側に処分を任せる場合も、あとから別途費用を請求される可能性があるため、事前に確認するのがポイントです。
なお、売却後の固定資産税の負担については、双方合意のうえで契約書に明記してもらうようにしましょう。

売買契約の締結

双方が条件に合意したら、売買契約を結びます。
契約書には、物件の表示のほか売却額などの条件、売主と買主それぞれの権利や義務などが盛り込まれています。
なかには、測量を求める条項や契約不適合責任の取り決めが含まれ、売主に不利な内容が記載されている可能性もあるため注意しましょう。
重要な書類ですので、あらかじめコピーを提供してもらい、内容を確認してから契約を結ぶのが有効です。
なお、売買契約を締結しても、売却代金を受け取るまでは鍵を引き渡さないよう注意してください。

不動産買取における契約締結後の流れ

契約がまとまった後は入金の確認が重要ですが、他にも行うべき作業があるため気を抜かないようにしましょう。

決済と引き渡し

契約締結後、契約書で定められた支払い日に売却金を受け取りながら、同時に物件を引き渡すのが一般的です。
なお、引き渡しでは鍵をすべてそろえるほか、設備に関する資料があればあわせて渡してください。

不動産登記

売却によって発生する所有権移転登記のために、手続き時に必要な書類を提出する必要があります。
多くの場合、不動産会社側が司法書士を手配しており、契約締結時などに必要書類をチェックしてもらいます。
また、司法書士に支払う報酬が生じるケースもあるため、物件の引き渡し時に精算することが一般的です。
なお、所有権移転登記が行われないと、翌年度以降の固定資産税にも影響があります。
登記完了後には連絡を受け取り、法務局で内容を確認するとより確実でしょう。

確定申告

売却によって利益が生じた場合は、翌年の2月中旬から3月中旬までに確定申告をしなければなりません。
売却額から経費と取得価格を差し引いてプラスになったときには、譲渡所得税を支払う必要があります。
ただし、利益が発生しても一定の控除が適用される制度を利用できれば、税金の支払いを免れる可能性もあるでしょう。
計算方法などが分からない場合には、最寄りの税務署や税理士へ相談するのが賢明です。

まとめ

土地や建物を買取方式で売却すると、決済を早期に完了できるというメリットがあります。
その反面、短期間で手続きをすべて終わらせる必要があり、事前準備の質が結果を左右するでしょう。
そのため、引き渡しまでの流れを円滑に進めるためには、できるだけ早めの段階で書類や条件を整えておくことが大切です。