不動産売却における「分筆」とは？メリット・デメリットや方法を解説！

不動産売却をおこなうときには、ケースによって分筆を検討する必要があります。
しかし、売却をはじめておこなう方のなかには、不動産の分筆がどのようなものか知らない方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における分筆とは何か、メリット・デメリットやその方法を解説します。

不動産売却における分筆とは

分筆とは、1つの土地を複数に分ける手続きのことです。
土地を数えるときには1筆・2筆と「筆」を用いるため、分筆と呼ばれています。
分筆をおこなったときは、法務局で手続きを済ませるのが一般的です。
それぞれの土地で登記簿が作成されるので、不動産一部のみの売却ができるようになります。
分筆とよく似た言葉に「合筆」と「分割」が挙げられますが、これらの違いは以下のとおりです。

分筆と合筆・分割の違い

合筆とは、複数の土地を1筆の土地に合体させる手続きを指します。
分筆とは逆の意味になるため、混同しないように注意しましょう。
また、分割とは、土地ごとに登記をしない手続きです。
分筆同様に1つの土地を複数に分けますが、登記上は同じ土地として扱われます。
そのため、分割した土地は、1つしか建物を建てられません。
その分、登記費用や管理の手間が省けるのはメリットです。
しかし、住宅ローンを組むときに抵当権などへ影響を及ぼす可能性があります。
土地の状態によっては、分割ではなく分筆をおこなったほうが良いケースもあるでしょう。

不動産売却で分筆が必要になるケース

相続不動産を複数人で引き継ぐときは、土地の分筆をおこなう必要があります。
共有名義で相続する方法もありますが、管理や売却をめぐるトラブルが起きやすいのが現状です。
土地を分筆すれば、所有者が相続人ごとに分かれるため、未然にトラブルを防止できます。
その他、土地の一部を売却したときにも分筆が有効です。
分割では所有権が移転されないので、土地の所有者に売却許可を得る必要があります。
土地の分筆をおこなっておけば、土地を一部のみ売却できるでしょう。

不動産売却で分筆をおこなうメリット・デメリット

土地の分筆をおこなうメリット・デメリットは、以下のとおりです。
とくにデメリットはしっかり把握しておかないと、売却で失敗する可能性が高まります。
あらかじめ注意点を押さえておき、スムーズな取引をおこなえるようにしましょう。

メリット①異なる地目を登記できる

不動産売却で分筆をおこなうと、異なる地目を登記できます。
地目とは、宅地や山林・田畑など土地の用途による区分のことです。
土地の分筆をおこなったときには、それぞれの地目を登記する必要があります。
たとえば、農地の一部に住宅を建てるケースでは、住宅を建築する土地と農地に分筆しなければなりません。
そのときに、住宅を建築する土地の地目を「宅地」に変更します。
これにより、土地活用の幅が広がるのがメリットです。
活用に悩んでいる土地は分筆して地目を変更しておくと、売却時に買主が見つかる可能性も高まります。
市場に出してもなかなか売れない不動産は、土地の分筆を検討してみると良いでしょう。

メリット②税金が安くなる可能性がある

土地の分筆には、税金面のメリットが挙げられます。
不動産評価額は、土地の間口や形状・道路幅などさまざまな要素によって決定されるのが原則です。
分筆によって不動産の登記簿を変更すれば、評価額が下がり税金が抑えられる可能性があります。
一般的に大通りに面している土地のほうが評価額は高くなるため、通りに面している土地とそうでない土地を分筆するのも有効です。
ただし、土地を分筆しても境界線上に建物が建っているケースでは、不動産評価が一体としておこなわれるおそれがあるので注意しましょう。

デメリット①土地の使い勝手が悪くなるリスクがある

不動産売却で分筆をおこなってしまうと、土地の使い勝手が悪くなる可能性があります。
分筆によって土地面積が狭くなれば、セットバックなどの建築制限がかかり、買主が希望の住宅を建築できません。
増築や建て替えなどにも制限がかかるので、不動産自体の資産価値が大きく下がります。
そのため、ケースによっては、分筆せずそのまま売却したほうが良い可能性もあるでしょう。

デメリット②固定資産税が高くなる可能性がある

相続のために住宅がある土地とそうでない土地を分筆したときには、固定資産税が高くなるおそれがあります。
土地のみを相続したケースでは減税の特例が受けられないので、相続人の負担が大きくなってしまうでしょう。
相続後に不動産売却を検討している方は、分筆の必要性があるかどうか慎重に判断しなければなりません。

不動産売却で分筆をおこなう方法

不動産売却で分筆をおこなうときは、以下の方法で手続きを進めます。
事前に手順を確認しておけば、不動産売却の直前で慌てる心配もないでしょう。

分筆方法①土地家屋調査士に依頼する

土地の分筆は、測量や登記手続きなどの専門的な知識が必要になるため、個人でおこなうのは困難です。
そのため、国家資格を有している土地家屋調査士に依頼する必要があります。
売却を不動産会社に依頼しているなら、土地家屋調査士をご紹介できる可能性もあるので問い合わせてみましょう。
土地の分筆でかかる費用は、55万円〜110万円が相場です。
内訳として、分筆登記の申請に5万円〜10万円ほどかかり、境界線確定測量には50万円～100万円ほどの費用が必要になります。
ある程度まとまった資金が必要になるので、前もって準備しておかなければなりません。

分筆方法②事前調査をおこなう

土地の分筆では、事前調査として不動産の登記簿謄本や測量図・公図などを確認します。
これらの書類を取得するには、管轄の役所に出向く手間がかかるので注意が必要です。
取得できるまでに時間を要する書類もあるので、スケジュールには余裕を持っておきましょう。
なお、登記簿謄本の手数料は書面請求で600円、オンライン請求で500円と異なります。
公図や測量図の手数料も請求方法によって変わってくるため、事前に確認しておくのがポイントです。

分筆方法③現地調査・確定測量をおこなう

分筆をおこなうには、現地の状況を的確に把握する必要があります。
そのために、土地家屋調査士が現地調査と確定測量を実施し、分筆案を作成していくのです。
注意点として、分筆案は役所や隣地所有者との立ち会いで説明するため、安易に決めるのは避けましょう。

分筆方法④境界標を設置する

土地の分筆では、役所や隣地所有者の立ち会いのもと、同意を得る必要があります。
同意を得られたら、境界の目印となる境界杭や境界標を設置するのが一般的な流れです。
近年では、境界の目印として鉄製のプレートを地面に打ち付けるケースも多くなっています。

分筆方法⑤分筆登記を済ませる

ここまでの作業を終えたら、土地の分筆登記をおこないましょう。
申請時には、登記申請書や測量図・筆界確認書などが必要です。
分筆登記の申請から1週間ほどで手続きが完了し、登記完了証と登記識別情報通知書を受け取れます。
その後、売却手続きが可能となるので、スケジュールには余裕を持っておきましょう。

まとめ

分筆とは、1つの土地を複数に分ける手続きです。
不動産売却で分筆をおこなうと、異なる地目を登記できますが、土地の使い勝手が悪くなる可能性があります。
土地の分筆をおこなうときには、まず土地家屋調査士に依頼をする必要があり、現地調査や確定測量も済ませなければなりません。