共有名義で不動産を購入するとどうなる？メリットやデメリットをご紹介

夫婦で自宅を購入するケースや親子で二世帯住宅を購入するケースなどは、共有名義の不動産となるでしょう。
共有名義によって不動産を購入するといくつかメリットがありますが、デメリットもあるため注意が必要です。
今回は、不動産の共有名義とは何か、共有名義で不動産を購入するメリットやデメリットについてご紹介します。

不動産の共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有し、その所有権を割合に応じて分け合うことです。
一戸建て、マンション、土地など、不動産の種類を問わずに発生し、多くのケースでは購入時の出資割合に応じて所有権を分割します。
複数人で同じ不動産を共有するため、個人でその不動産におこなえる処分が制限される点に注意が必要です。
一方で、1人で1つの不動産を所有することを単独名義と言い、こちらは不動産に関する行動を制限されません。

共有名義で不動産を取得する方法

共有名義で不動産を取得する際は、複数人で不動産を購入する費用を出資して権利を分配するケースが多いです。
夫婦や親子で住むための住宅を購入したいものの、どちらかの資産だけでは購入できない状況などで選択されます。
たとえば4,000万円の不動産を購入する際に、2人の方がそれぞれ2,000万円ずつ出資すると共有持分が2分の1ずつになるのが特徴です。
また、親が所有していた不動産を兄弟姉妹間で相続する際も共有名義が選ばれることがあります。
このケースでは、法定相続分にしたがって平等に権利を分割することが多いです。

共有名義は登記で記録されている

不動産を共有名義によって取得する際は、登記登録によって正式に記録をおこないます。
登記とは、不動産の権利関係を社会に公示するため登記簿に記載することです。
これにより、正式にその不動産の所有者が複数人いることが登録されます。
登記登録された共有者は、登録された共有持分の割合にしたがってその不動産に対する権利を持つのが特徴です。
そのため、不動産になんらかの変更をおこなう際は一定の割合の権利を持つ共有者の方の同意が求められます。
夫婦で購入した不動産を売却するためには夫婦2人の同意が必要になるなど、今後の不動産の活用や処分に話し合いと同意が必要になるのです。

不動産を共有名義で購入するメリット

共有名義で不動産を購入すると制限も多いですが、得られるメリットもあります。
たとえば、1人分の収入では購入できないような高額な不動産を購入できるようになることなどです。
ほかにも、共有名義での不動産購入には税制上のメリットがあります。

共有者がそれぞれ住宅ローン控除を利用できる

不動産を共有名義で購入する際は、共有者がそれぞれの名義で住宅ローンを組むことが多いです。
そのため、住宅ローンを組んだ方はそれぞれの名義で住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に応じて所得税が軽減される制度です。
住宅ローンの名義人しか控除を受けられないため、単独名義で不動産を購入すると1人分の住宅ローン控除しか利用できません。
夫婦など、共有者が揃って住宅ローン控除を受けられればより所得税の負担を軽減できます。
一方で、住宅ローンの組み方によっては片方の共有者の方が住宅ローン控除を利用できないケースもあるため、注意が必要です。
夫婦や親子のどちらかが連帯保証人になるタイプの住宅ローンでは、連帯保証人になった方は住宅ローン控除を利用できません。

将来的な相続税の節税になる

不動産を共有名義で相続すると、将来的な相続税の節税になる可能性があります。
単独名義で購入した不動産を夫婦の一方が相続する際は、その不動産の価値に応じた相続税をまるまる納めなければなりません。
共有名義によって購入した不動産であれば、相続の対象になる共有持分の価値に応じた相続税のみになるため節税になるのです。
共有者の方が残りの名義を相続すると、そのまま登記の際に単独名義に切り替わります。

売却の際の控除は共有者分適用される

共有名義で購入した不動産を売却する際は、特別控除が人数分受けられる可能性があります。
自宅として使用していた不動産であれば、所有期間に関わらず3,000万円まで譲渡所得の控除を受けることが可能です。
共有名義の不動産では、名義人ごとにこの特別控除が適用されます。
そのため、単独名義の不動産を売却して1人が3,000万円の特別控除を受けるときよりも、2人の共有者が3,000万円ずつ特別控除を受ける共有名義のほうが譲渡所得税の節税になるのです。
税制上の優遇措置による節税を活用したいのであれば、共有名義での不動産購入を検討すると良いでしょう。

不動産を共有名義で購入するデメリット

共有名義は税制上のメリットも多いですが、さまざまなデメリットも伴います。
とくに、共有名義の不動産は時間が経つにつれ権利関係が複雑になりがちです。
夫婦での共有名義では、離婚の際に不動産をどう処分するかが問題になるケースもあります。

共有者が他界すると相続の対象になる

共有名義における共有持分は、それ自体が個人の財産に分類されるものです。
そのため、共有者の方が他界すると、その方が所有していた共有持分が相続の対象になります。
もう一方の共有者の方がその共有持分を相続するのであれば、あまり大きな問題にはなりません。
ただし、夫婦の子どもなどこれまで共有者でなかった方が共有持分を相続する際は注意が必要です。
共有持分はさらに分割して相続することもできるため、兄弟姉妹間でより細かく分けて相続することもあります。
そして、子世代が亡くなったら次は孫世代、といったようにどんどん相続が繰り返されるのです。
そうなると、共有者の人数が膨れ上がりお互いのつながりが希薄になった結果、不動産に対する責任を誰が負うのかが不明瞭になります。
管理されないまま放置されている不動産を増やす原因にもなるため、不動産のメガ共有状態にならないよう注意が必要です。

贈与税を課されるケースがある

共有名義のデメリットは、購入の際に共有持分に応じた出資をしていないと贈与と見なされる可能性があることです。
通常、共有名義における持分の割合は購入時にどれだけ出資したかによって決まります。
一方で、出資の事実がないにもかかわらず共有者として登録すると、共有持分の割合分を贈与されたと見なされるのです。
そうなると、共有持分の価値に応じた贈与税を納めなければなりません。
住宅ローンを組んで出資していなければ住宅ローン控除を利用することもできないため、みなし贈与になりそうな共有は避けたほうが無難です。

住宅ローンを組んだ数だけ費用がかかる

夫婦や親子など、共有者の人数分住宅ローンを組むのであれば、名義ごとに手続きが必要です。
そのため、住宅ローンの手続きにかかる手数料などの費用については、住宅ローンを組む人数ごとに必要になるのです。
出費を抑えるために共有名義を選択しても、手数料で余計な出費が発生することがある点に注意しなければなりません。
また、それぞれの名義で住宅ローンを組んだにもかかわらず、実態として返済をおこなっていたのが一方のみになると、これも贈与と見なされるため注意しましょう。
基本的に、住宅ローンなどによる出資と共有持分の実態は一致させておく必要があります。

まとめ

不動産を購入する際、複数人でそれぞれ購入費用を出資すると共有名義になります。
共有名義を選択すると、住宅ローン控除を人数分受けられるなどのメリットがあり税制上有利です。
一方で、相続などで権利が複雑になる、状況によっては贈与と見なされるなどのデメリットもあるため注意しましょう。