不動産売却時の心理的瑕疵とは？価格への影響と告知義務も解説！

不動産売却をおこなうときは、これから手放す建物や土地に心理的瑕疵がないか、注意しておくことが大事です。
しかし、心理的瑕疵とは聞き慣れない用語であり、意味や影響がわかりにくいところでしょう。
そこで今回は、不動産売却時の心理的瑕疵とは何かにくわえ、売却価格への影響と告知義務も解説します。

心理的瑕疵とは？不動産売却の基本

不動産売却時の心理的瑕疵とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

概要

心理的瑕疵とは、不動産の買主や借主に心理的抵抗を生じさせる問題です。
目に見える物理的な問題とは限りませんが、不動産売却に一定の影響を与えます。
心理的瑕疵の例には、過去にその場で起きた自殺や他殺などが挙げられます。
一見すると、過去にその場で死者が出ていれば、心理的瑕疵に該当するように思えるかもしれません。
しかし、老衰や病死などの自然死は、心理的瑕疵にあまり該当しない傾向にあります。
孤独死だったときは、状況に応じての判断となります。
発見までに時間がかかり、遺体が損傷して特殊清掃が必要になると、心理的瑕疵に該当するため注意しましょう。
上記のとおり、心理的瑕疵には一定の基準があるものの、許容範囲は人によって変わるものです。
そのため、世間一般の感覚から考えて、住み心地を損なっているといえるかどうかが、主な判断基準とされています。
なお、心理的瑕疵があるとみなされるときは、不動産売却にあたって告知義務が課せられます。

心理的瑕疵のある不動産の例

心理的瑕疵のある不動産は、いわゆる事故物件が代表的です。
過去に自殺や他殺などがあった建物・土地は、買主から敬遠されやすく、不動産売却のハードルが上がります。
このほか、過去に自殺や他殺などで死者が出ていなくとも、条件によっては心理的瑕疵のある不動産だとみなされることがあります。
まず挙げられるのは、墓地・火葬場・刑務所など、一般的に敬遠される施設が近くにある不動産です。
くわえて、反社会組織の事務所が近くにあったり、インターネット上で悪評が広まっていたりすることも、注意したい条件のひとつです。
このほかには、悪臭や騒音などの周辺環境が原因となるケースがあります。
以上のように、心理的瑕疵は事故物件以外でも見られるため注意しましょう。

不動産に心理的瑕疵があるときの売却価格

心理的瑕疵による売却価格への影響は、以下のとおりです。

売却価格への影響

心理的瑕疵のある不動産は、売却価格が2～5割程度低下するのが一般的です。
住み心地を損なう何らかの問題がある以上、立地がよほど良いなどのメリットがほかにないと、通常どおりの価格では基本的に売れません。
値下がり額に幅があるのは、居住に対して不安を感じるかどうかがケースによって変わるからです。
買主から敬遠される度合いが強いほど、売却価格を大きく下げる必要があります。

想定される具体的な影響

これから売り出す不動産で過去に他殺が起きているなら、売却価格が5割低下するのが目安です。
過去に他殺が起きていると、被害者の血液や体液で建物が汚れていたり、報道で事件が広く知られていたりして、印象が良くありません。
そのため、本来なら約2,500万円で売れた不動産でも、適正価格は約1,250万円となってしまいます。
一方、孤独死や自然死など、事件性の低い事故で死者が出ただけなら、通常の売却価格から2割低下するだけで済みます。
事件性が低ければ住み心地への影響は小さく、大幅な値下げは不要と考えられるからです。
したがって、通常の売却価格が約2,500万円なら、約2,000万円へと値下げするだけで適正価格となります。

売却価格への影響を考えるときのポイント

売却価格への影響を考えるときのポイントは、まず不動産が受けたダメージの程度です。
被害者の血痕や体液の跡が残っていないなど、不動産があまりダメージを受けていないなら、影響は比較的小さくなります。
また、事件や事故が起きた当時の建物がすでに取り壊されていれば、値下がりが少し抑えられます。
当時の建物がすでに存在しないなら、過去に起きた事件や事故が想起されにくいと判断されるからです。
しかし、仮に建物を取り壊しても、心理的瑕疵が消えるわけではありません。
一定の影響は残るため、不動産売却にあたって注意は必要です。
このほか、たとえ心理的瑕疵があっても、立地が良いと売却価格への影響が小さくなります。
たとえば、駅や学校、大きなショッピングモールなどが近くにあると、立地の良さから買主が見つかりやすいため、大幅な値下げは一般的に不要です。
ただし、値下げ自体が不要なわけではなく、通常どおりの価格では売れにくい傾向にあります。

不動産売却時の心理的瑕疵に関する告知義務

不動産売却時の心理的瑕疵に関する告知義務は、以下のとおりです。

心理的瑕疵の告知義務

不動産売却時の告知義務とは、売り出している建物や土地に関する条件を、事前に買主まで伝える義務です。
不動産に存在する心理的瑕疵は、法令によって告知義務の対象とされています。
そのため、過去にその場で自殺や他殺があったことなどは、事前に買主まで伝えなくてはなりません。
ただし、過去に死者が出ている不動産において、告知義務の対象とされるのは不自然な死に限られます。
不自然な死に該当しない死因、たとえば病死や老衰などは、告知義務の対象とはされません。
告知義務の対象とされる死因は、これまであいまいなところがありました。
しかし、2021年に国土交通省から公示されたガイドラインにて、一定の基準が示されました。
結果として、現在は不自然な死に限って告知義務があるとみなすのが一般的です。
ただし、自然死でも事件性が高かったり、周囲に広く知られていたりすると、告知義務を課せられる可能性があります。
直接の死因は老衰でも、発見までに時間がかかり、特殊清掃が必要になってしまうと、買主への告知が基本的に必要です。
自然死なら原則として告知が不要とは限らないため、注意しましょう。

告知義務はいつまで課せられるのか

告知義務が発生する期間に関しては、2つの基準があります。
対象の出来事からの経過年数を基準とするとき、不動産売却では発生から6年間が告知義務の目安期間です。
一方、不動産でおこなわれた取引を基準とするときは、不動産売買によって所有者が一度変わると、次回の売買からは告知が不要と考えられています。
ただし、買主への告知がいつまで必要かは、個別に考えなくてはなりません。
上記の基準に則っていても、告知なしで不動産売却をおこなうと、買主とトラブルになるリスクがあります。
心理的瑕疵は人によって受け止め方が異なるため、トラブル防止を優先するなら、買主まで事前に伝えておいたほうが安心です。

告知義務に違反するとどうなるのか

心理的瑕疵の告知義務を果たさずに不動産売却をおこなうと、後日に買主から契約不適合責任を問われるおそれがあります。
契約不適合責任とは、契約内容にそぐわない不動産を引き渡したとき、売主が買主の請求に応じて、何らかの補償をおこなう責任です。
買主から請求される内容には、瑕疵の修繕、代金の減額、損害賠償などがあります。
このように買主とトラブルになり、何らかの補償を求められかねないため、告知義務はしっかり果たしましょう。

まとめ

心理的瑕疵とは、不動産の買主や借主に心理的抵抗を生じさせる問題であり、過去にその場で起きた自殺や他殺などが該当します。
心理的瑕疵があると、売却価格は2～5割程度低下するのが一般的ですが、影響は一概にいえません。
心理的瑕疵は法令で告知義務の対象とされているため、買主まで事前に伝える必要があり、違反すると後日に契約不適合責任を問われるおそれがあります。