不動産購入金額と年収の関係は？予算の計算方法や返済比率の考え方を解説

マイホームなどの不動産を購入する場合、重要になるのが予算です。
予算はそれぞれの世帯における年収に左右されますが、どのように計算するか迷うことがあります。
そこで今回は、不動産を購入する場合に年収から予算をどのように計算するか、予算の計算で大切な返済比率の考え方を解説します。

不動産購入と年収の関係①予算の目安

不動産購入に向けて実際に行動を開始する前に、どのくらい予算が必要かを見てみましょう。

年収倍率

不動産購入のおおよその予算の目安を知りたい場合、役立つのが年収倍率の考え方です。
年収倍率とは、不動産購入に必要な金額が年収の何倍に相当するかを意味する数値です。
購入する不動産の価格が高ければ高いほど、年収倍率の数値は大きくなります。
一般的には、年収の5～7倍ほどの金額が、不動産購入の予算です。
年収の5～7倍を目安にするならば、年収が300万円の場合、予算は1,500万円～2,100万円です。
年収500万円だと、2,500万円～3,500万円が不動産購入予算の目安となります。
年収1,000万円の場合は、5,000万円～7,000万円を目安として、不動産を探すと良いでしょう。
年収倍率の考え方から算出した予算は、住宅ローンで借り入れられる借入可能額の目安でもあります。
夫婦共働きの場合であれば、世帯年収をもとに年収倍率を考えてみてください。

頭金

年収倍率とは、不動産購入資金全体の大まかな予算目安です。
実際に不動産を購入する場合には、全額を住宅ローンからの融資でまかなうのではなく、何割かを頭金として支払うのが一般的です。
頭金を多く準備できれば住宅ローンの借入金額を減らせますので、全体の予算のうちどれくらいを頭金として支払うか考えてみましょう。
頭金とは、住宅ローンのように長期にわたり少しずつ支払うものではなく、不動産購入のタイミングでまとめて支払うものです。
一般的に、頭金として支払うお金は、不動産購入金額のうち1～2割ほどとなります。
ただし、頭金は現金で支払う必要がありますので、預貯金にどれくらい余裕があるかチェックすることが大切です。
不動産購入価格の1～2割にこだわらず、安定した生活が送れるだけの貯金を確保したうえで、頭金の予算を考えましょう。
貯金の多くを頭金に使ってしまうと、病気による休職・不景気による失業・親の介護のための退職といったできごとに対応できなくなります。
もちろん、子どもが小さなファミリーであれば、教育資金を確保する必要があります。

不動産購入と年収の関係②予算の計算方法

不動産購入の予算を考える場合、大切なのは年収倍率などをもとにした住宅ローンの借入可能額と頭金です。
ここからは、安定して返済できる住宅ローンの借入可能額について、具体的な計算方法をシミュレーションしてみましょう。

収入の30％を住居費にあてる場合の計算

住宅金融支援機構の過去のデータによると、世帯月収における1か月あたりの予定返済額は、21.8％ほどとなっています。
実際に毎月住居費として発生するのは、住宅ローンの返済金のほか、マンション管理費・大規模修繕積立金・一戸建てのメンテナンス費用などです。
安定した生活のためには、住宅ローンの返済とそのほかの住居費を足した金額は、30％以下とするのがおすすめです。
年収300万円の場合に住宅費は毎月7万5,000円ほどで、管理費やメンテナンス費用として2万5,000円を差し引くと、住宅ローンの返済にあてられるのは5万円ほどとなります。
年収500万円であれば、住居費は毎月12万5,000円を上限とし、住宅ローンの返済には10万円が使えます。
毎月10万円を住宅ローン返済にあてる場合、金利1.26％・返済期間35年でシミュレーションしてみると、借入可能額は3,395万円です。

現在の家賃負担を基準にした計算

住宅ローンの返済が不安な場合、現在お住まいの賃貸物件の家賃負担を基準に予算を考えるのがおすすめです。
現在支払っている家賃と同程度の負担であれば、不動産を購入したとしても今より大幅に負担が増えることはありません。
現在、賃貸物件の家賃として7万円を支払っている場合、金利1.7％・返済期間35年で同じ金額を住宅ローンの返済にあてると、2,210万円が借入可能額です。
同様に現在家賃10万円の賃貸物件に住んでいるならば、同じ負担で3,160万円が借入可能額となります。

借入可能額と頭金を足し合わせる

収入の30％または現在の家賃を目安に住宅ローン借入可能額を算出したら、貯金のなかから出せる頭金の金額を足し合わせましょう。
この2つの金額の合計が、購入できる不動産価格の目安です。
ただし、実際には金融機関が設定した条件によって、計算したとおりの金額の融資を受けられないことがあります。
また、最長で35年間の返済期間において、どのようなできごとが起こるか予測することが大切です。
子どもの進学などにまとまった資金が必要な時期であっても、安定した返済が可能な金額か検討してみましょう。

不動産購入と年収の関係③返済比率とは

住宅ローンの融資をおこなう金融機関では、住宅ローンの返済比率を重視する傾向があります。
住宅ローンを申し込む前に、返済比率の内容を把握しておきましょう。

返済比率とは

返済比率とは、年収のうち年間の住宅ローン返済額が何割かを示す数値です。
具体的な返済比率は、年間の住宅ローン返済額÷年収で計算できます。
年収600万円・年間の住宅ローン返済金額120万円を例にとると、120万円÷600万円で返済比率は20％です。
金融機関に住宅ローンの申し込みをおこなう場合、30～35％が基準となる返済比率です。
ただし、住宅ローン以外に借り入れをおこなっているならば、その分の返済金額を足して計算する必要があります。
高額な自動車ローンの返済をおこなっている場合には、住宅ローンだけより返済比率が大きくなることが注意点です。

年収ごとの返済比率

金利1.5％・借入期間30年でシミュレーションしてみると、年収400万円の場合には、3,000万円の借り入れで返済比率は31.20％です。
同じく年収400万円で3,500万円借り入れると、返済比率は36.30％となります。
また、年収500万円でシミュレーションした場合、3,500万円の借り入れで返済比率は29.04％です。
同様に年収500万円で4,500万円の借り入れをおこなうと、返済比率は37.44％となります。

自分に合った返済比率は？

一般的な基準となる返済比率は30～35％とされていますが、この数値はあくまでも目安に過ぎません。
返済比率が30～35％となる範囲で住宅ローンの融資を受けたとしても、ライフスタイルによっては返済の負担が苦しくなることがあります。
教育費や医療費に毎月まとまった出費がある方ならば、返済比率が20％以下でなければ家計が成り立たないかもしれません。
反対に、返済比率が35％を超えても余裕を持って返済ができる方もいらっしゃるでしょう。
何割が自分に合った返済比率かを知るには、毎月どれくらいの支出が必要か、将来に向けてどれくらい貯金を積み重ねる必要があるかを計算することが大切です。
長い住宅ローンの返済期間のなかで発生しうるリスクを考えて、無理のない返済負担を考えてみましょう。

まとめ

不動産を購入する場合、年収の5～7倍ほどの金額が、不動産購入の予算です。
実際に予算を考えるならば、現在の家賃負担などを目安に借入可能額をシミュレーションしてみましょう。
金融機関では住宅ローンの返済比率を重視する傾向がありますので、基準となる30～35％を目安にして、自分に合った返済負担を考えてみてください。