離婚や相続時の不動産売却で注意すべき点とは？仲介と買取の違いも解説

離婚や相続をきっかけに、不動産の売却をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
とくに、離婚時や相続時は通常の不動産売却ではない注意点も多いため、トラブルにならないためにも気を付けるべき点を把握しておきましょう。
そこで、不動産売却時の仲介と買取との違いや、離婚や相続をきっかけに売却するときの注意点を解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の売却方法での注意点！仲介と買取の違いについて

不動産を売却する方法には、不動産会社を介して買主を探す「仲介」という方法と、不動産会社に直接売却する「買取」の2つがあります。
両者は、不動産を売却するという目的は同じものの特徴が異なるため、それぞれの特徴および違いを理解しておきましょう。
ここでは、仲介と買取の特徴と違いを解説します。

仲介と買取の違い①売却の流れ

仲介と買取では、売却方法の流れが異なります。
仲介は、不動産会社へ仲介の依頼と査定をするところから始まるのが一般的です。
査定額をもとに売却する意思が固まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結すると、不動産会社主体の売却活動が始まります。
売却活動では、広告を掲載したり希望者に内覧をしたりして買主を探していく流れです。
買主が見つかったら、売買契約を結び、決済・引き渡しをおこない売却が完了します。
もう1つの売却方法である買取の場合は、不動産会社に査定依頼するところは同じですが、売却が完了するまでの時間に違いがあります。
買取は、査定額に納得すれば不動産会社と売買契約を結び、決済・引き渡しをおこない売却は完了です。
このように、売却方法によって大きく流れが変わってくるため注意しましょう。

仲介と買取の違い①買主

仲介と買取で大きく異なる点としてまず挙げられるのが、買主です。
仲介の場合の買主は個人の方が対象ですが、買取の場合は不動産会社が買主となります。

仲介と買取の違い②売却期間

仲介と買取では、売却期間にも大きく違いがあります。
仲介の場合は、売却活動が必要になるため、3～6か月程度かかるのが一般的です。
また、立地条件や建物の状態によっては、1年以上かかるケースもあります。
一方で、買取の場合は、買主が不動産会社と決まっているため、査定額に納得すればすぐに売却することが可能です。
そのため、最短で3日、長くても1か月程度で売却を完了させることができます。
したがって、売却を急いでいるような場合は、買取が適しているといえるでしょう。

仲介と買取の違い③内覧対応の有無

内覧とは、売却する予定の不動産を購入希望者が実際に見ることを指します。
仲介では、売却活動の一環としておこなわれ、内覧が売却のカギを握るといっても過言ではないでしょう。
一方で、買取は買主があらかじめ決まっているため、売却活動はそもそも必要ありません。

仲介と買取の違い④売却価格

仲介と買取は、売却価格にも違いがあります。
仲介は、市場で売り出すため、相場程度の価格で売却することができます。
一方で、買取の場合は、相場価格の7～9割程度となるのが一般的です。
なぜなら、不動産会社は買い取った不動産にリノベーションを施し付加価値を付けるためです。
つまり、高値で売却したいという場合は、買取よりも仲介で売却したほうが良いといえるでしょう。

離婚で不動産を売却する場合の注意点

離婚を機に不動産を売却するケースもあるでしょう。
しかし、離婚による不動産売却は注意すべき点も多いため事前に把握しておくと安心です。
ここでは、離婚による不動産売却の注意点を解説します。

不動産の名義を確認しておく

離婚を機に不動産を売却するときは、まずは不動産の名義人を確認することが大切です。
なぜなら、不動産を売却できるのは名義人だけだからです。
結婚して購入した場合は、夫婦どちらかの単独名義となっているか、もしくは夫婦での共有名義となっているか確認する必要があります。
共有名義の場合、夫婦のどちらかが売却に反対していると同意が得られない限り売却できないため注意が必要です。

住宅ローン残債を確認しておく

売却する不動産に住宅ローンを組んでいる場合は、どのくらいローンが残っているか確認しておく必要があります。
ローンがある不動産を売却する際は、必ずローンを完済しなければ売却することができないためです。
そのため、売却代金をローンの返済に充て完済するか、もしくは完済できない差額分を自己資金で補填して完済する必要があります。
仮にローン残債が売却代金よりも明らかに多く、かつ自己資金で賄えない場合は、任意売却を選択することになるでしょう。
任意売却は、債権者である金融機関の許可を得て売却する方法ですが、売れない場合は競売になるリスクがあるため注意が必要です。

売却代金の分配を話し合っておく

離婚で不動産売却する際は、売却代金をどのように分配するか話し合っておくことが重要です。
通常、離婚時には夫婦が共同で築いた財産を分ける「財産分与」をおこないます。
財産分与は、夫婦で半分ずつ分けるのが基本ですが、必ずしも半分ずつ分割しなければならないわけではありません。
夫婦で話し合い決めることも可能です。
ただし、トラブルにならないためにも、売却後の分配比率を書面に残しておくことをおすすめします。

相続した不動産を売却する場合の注意点

相続をきっかけに不動産の売却を検討している方もいらっしゃるでしょう。
相続物件を売却する際も、注意点は多いため事前に把握しておきましょう。
ここでは、相続による不動産売却の注意点を解説します。

遺産分割協議で十分に話し合う

相続した不動産の売却は、ほかの相続人とトラブルになりやすいため慎重に進める必要があります。
たとえば、相続した家に誰かが住んでいる場合や、売却によって事業ができない場合などが理由で売却がスムーズに進められないケースもあります。
そのため、遺産分割時に相続人同士で十分に話し合い売却に納得してもらうことが大切です。
また、話し合いでまとまった内容は、遺産分割協議書にまとめておくとトラブルを回避できるでしょう。

相続物件を売却する場合も相続登記が必要

相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことです。
相続した不動産をすぐに売却する場合でも、この相続登記は必ず必要になるため注意しましょう。
つまり、亡くなった方から相続人へ名義変更し、その後買主に名義を変更する流れになります。
相続人が2人以上いる場合は、代表者を決め名義変更するのが一般的です。
なお、相続登記をおこなう際は、遺産分割協議書など、多くの書類が必要になるため早めに準備しておきましょう。

相続税以外にも税金がかかる

相続時には、相続財産に応じて相続税がかかる場合がありますが、相続した不動産を売却する際はそのほかにも税金がかかる点に注意が必要です。
おもにかかる税金は、登録免許税、印紙税、譲渡所得税です。
登録免許税は、相続登記の名義変更にかかる税金で、印紙税は、売買契約書にかかる税金になります。
また、売却時に利益が生じれば、その利益に対して譲渡所得税も課税されます。
このように、相続税以外にも売却すると多くの税金がかかる点に注意しましょう。

まとめ

不動産売却では、離婚や相続時など通常の不動産売却と異なる場合には、注意すべき点がいくつもあります。
とくに、離婚時は売却する不動産のローンが残っていると、一般的な売却方法では完済できないケースもあるため注意が必要です。
また、売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があるため、ご自身にあった売却方法を選択することをおすすめします。