売れにくい不動産の特徴とは？再建築不可物件など3つのケースを解説

不動産のなかでも、売れにくいといわれている物件があるのをご存じでしょうか。
売れにくいといわれる不動産は、一般的に買主が見つからず売れ残ってしまうケースもあるため注意しなければなりません。
そこで、再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅が売れにくい不動産といわれる理由を解説します。
これから不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

再建築不可の不動産が売れにくい理由とは？

売れにくい不動産と一般的にいわれるのが「再建築不可」の不動産です。
そもそも再建築不可の物件とはどのような不動産を指すのでしょうか。
ここでは、再建築不可物件の概要と売れにくい理由を解説します。

再建築不可の物件とは

再建築不可の物件とは、新しく建物を建設できない土地のことをいいます。
現在その土地に建物が建っている場合は、その建物を解体すると建て替えだけでなく、増改築をすることもできなくなります。
では、どのような不動産が再建築不可と呼ばれるのでしょうか。
再建築不可物件は、以下のような場合が該当します。

●土地が道路に隣接していない
●建築基準法道路に2m以上接していない
●市街化調整区域である

再建築不可になるおもな原因としては、その土地が建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことが挙げられます。
接道義務とは、建物を建設するときは「幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければならない」という義務のことです。
この接道義務を満たしていない場合は、再建築不可物件として扱われることになります。
そのため、上記のような道路に接していない土地や道路に2m以上接していない場合は、再建築不可となります。
そもそも接道義務は、災害時や火災時の避難路の確保および消防車の侵入経路を確保する目的で定められました。
また、不動産が市街化調整区にある場合も、市街化を抑制すべき区域とされているため再建築不可となる場合があります。

再建築不可の物件が売れにくい理由

再建築不可物件が売れにくい理由は、前述のように新たに建物を建てることができないからです。
そのため、使用用途が限られてしまうのです。
また、購入する際に住宅ローンにとおりにくいといったデメリットもあります。
再建築不可物件は、建て替えなどができないため価値が低いと判断されるためです。
そのため、多くの方が利用する住宅ローンが使用できないとなると、購入を断念せざるを得ないというのが現状です。
なお、再建築不可物件は、売却できたとしても通常物件の5～7割程度と言われています。
つまり、売却する場合でも大幅な値下げが必要になるでしょう。

テラスハウスの不動産が売れにくい理由とは？

テラスハウスも売れにくい不動産の1つです。
ここでは、テラスハウスの概要と売れにくい理由を解説します。

テラスハウスとは

テラスハウスとは、複数の建物が連続した状態でつながっている住宅のことです。
このような住宅は、連棟式建物と呼ばれ、テラスハウスのほかにもタウンハウスなどが該当します。
また、建築基準法上では「長屋」として扱われ、連結している戸数により二戸一や三戸一と呼ばれることがあります。
テラスハウスのような長屋は、マンションなどと同様に集合住宅である一方で、各戸から直接出入りできる点が大きな特徴です。
また、一戸建てのように開放的な住み心地を体感できるのも魅力の1つです。
建築費用も安く抑えられるうえに、建築の自由度が高い点もメリットといえます。

テラスハウスが売れにくい理由

魅力やメリットが多いように思われるテラスハウスですが、実際に売却となれば話は変わってきます。
テラスハウスのような長屋を将来的に売却する際は、難しい面も多いためです。
その理由の1つが、住宅の担保価値が低いため、住宅ローンの審査にとおりづらいことが挙げられます。
不動産を購入する場合は、多くの方が住宅ローンを組んで購入するでしょう。
しかし、テラスハウスのような長屋は、構造上窓が少なかったり屋台骨が頑丈でなかったりします。
そのため、防災・防火に適しておらず、担保としての価値が不十分と判断されてしまうのです。
このようなことから住宅ローンがとおりづらく、購入する場合は、審査が緩い高金利ローンを組むことになってしまいます。
また、売れにくい理由には、単独で建て替えができないことも挙げられます。
仮にリフォームなどをおこなう場合は、物件を管理している方や周辺住民の許可が必要になってくるでしょう。
そのため、劣化したまま放置するケースが多く、劣化が激しい状態で売り出すことになってしまいます。
したがって、そのような状態では買い手が付きにくく、売却が難しくなってしまうのです。
また、買主が見つかったとしても、売却価格が低くなる可能性が高いでしょう。

賃貸併用住宅の不動産が売れにくい理由とは？

賃貸併用住宅も一戸建て住宅と異なり、売れにくいとされている物件です。
ここでは、賃貸併用住宅とはどのような住宅なのか、また売れにくい理由を解説します。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自分が居住する部分のほかに第三者に貸す賃貸部分を併用している住宅のことです。
賃貸併用住宅は、玄関は個別となっているため、基本的にそれぞれの生活空間にかかわることがありません。
そのため、プライバシーが確保されるのが特徴です。
一般的に2階建てが多く、1階部分に1K程度の部屋を3～4戸用意し、2階部分は自宅といったパターンが多いでしょう。
また、土地価格が高い都市部の場合は、3階建て以上にし、上半分を自宅スペースに、下半分を賃貸スペースにするケースも見られます。

賃貸併用住宅が売れにくい理由

住居と賃貸が1棟で手に入るため、人気のように思われる賃貸併用住宅ですが、実際は売れにくいといわれています。
その理由は、マーケットが小さいためです。
賃貸併用住宅を購入する方の多くは、投資目的といったケースが多いです。
しかし、賃貸併用住宅は、利回りが低く投資効率は決して良いとは言えません。
そのため、投資目的で賃貸併用住宅を購入したいと考える方は少なく、マーケットが小さいことが売れにくい理由となっています。
投資以外に家族で住むために購入する場合でも、リフォームや修繕が必要となるケースがほとんどです。
したがって、自宅として購入する方の需要も見込めないでしょう。
また、そもそも他人と一緒に住むことになるため、それを煩わしいと感じる方には敬遠されてしまう可能性が高いでしょう。
このように、賃貸併用住宅を購入する方は限定されるため、売れにくいといわれています。

売れにくい不動産は「買取」も検討してみる

再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅も売れにくいとされているため、個人の買主を探すには時間がかかってしまうでしょう。
そのため、不動産会社の「買取」を検討してみるのもおすすめです。
買取は、時間をかけずにすぐに売却することが可能なため、すぐに手放したいという場合には向いているでしょう。
ただし、仲介と比べて売却価格が安くなってしまう点がデメリットです。
したがって、価格が安くなってでも早く売却したいという場合におすすめします。

まとめ

再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅のような不動産は、一般的には売れにくいといわれています。
その理由は、ターゲットや活用方法が限定されてしまうなどデメリットが多いためです。
仲介での売却が難しい場合や、すぐに手放したいという場合は、不動産会社による「買取」も検討してみると良いでしょう。