不動産売却の確定申告が不要なケースとは？確認方法をご紹介

不動産を売却すると、確定申告が必要になることがありますが、不要なまま済むこともあります。
確定申告が必要かを確認することはできますが、必要にもかかわらず忘れたままにしていると、さまざまなペナルティがあるので注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却後の確定申告が不要か確認する方法や忘れたままにしていると発生するペナルティ、利用できる特例についてご紹介します。

不動産売却の確定申告が不要か確認する方法

不動産を売却したあとに確定申告が必要かどうかについては、税務署から教えてもらえるわけではありません。
そのため、確定申告が必要なのか、不要なのかについては自分で確認して判断する必要があります。
確定申告が必要にもかかわらず、不要だと勘違いして申告を忘れたままにしていると、ペナルティが発生するため慎重に確認しましょう。

不動産売却後の確定申告が必要なケース

不動産売却後の確定申告が必要なのは、売却代金によって利益が出た場合です。
売却代金が必ずしも税制上の利益になるわけではなく、不動産の取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得のみが利益と見なされます。
そのあと、控除などを差し引いた金額が課税譲渡所得となり、譲渡所得税の対象となるため、確定申告が必要です。
控除によって課税譲渡所得がなくなる場合でも、控除を受けるためには確定申告での申請が必要です。
また、不動産売却で損失が発生し、損益通算を通じて他の所得税を軽減する場合も、確定申告による手続きが求められます。

不動産売却後の確定申告が不要なケース

不動産売却後の確定申告が不要なのは、売却代金が取得費や譲渡費用を上回り、損失が発生した場合です。
その場合、損益通算などの手続きをおこなわないのであれば、確定申告は不要です。
したがって、確定申告が必要か不要かを判断する際は、まず売却代金で利益が発生しているかを確認する必要があります。
次に、損失に対して損益通算を利用するかを確認し、その要不要を判断しましょう。
ただし、確定申告が必須となるのは、売却代金で利益が発生した場合や控除により、その利益を差し引く場合です。
損失が出た場合の手続きは、必須ではなく、おこなうことで有利になる場合もありますが、必ずしも必要ではありません。

確定申告を忘れた・怠ったときのペナルティ

不動産売却の確定申告が必要な状態であるにもかかわらず、不要だと思い込んで忘れたままにしているとペナルティが発生します。
そのため、確定申告が必要かどうかについては、しっかり確認しておくことが大切です。
確定申告を忘れたときのペナルティについては、追加で課税される税金や経済活動の制限などが挙げられます。

無申告加算税が課される

不動産の売却後に確定申告を忘れたままだと、無申告加算税が課されることになります。
給与以外にも所得があるにもかかわらず、その所得を申告しないことは「所得隠し」と呼ばれる犯罪行為です。
そのため、無申告のまま放置すると、無申告加算税として罰金が課されます。
無申告加算税は、納付すべき税金が50万円までの場合は15%、50万円を超える場合は20%の割合で課されます。
ただし、法定申告期限から1ヶ月以内に自主的に申告した場合や期限内に申告する意思があったと認められる場合は、加算税は課されません。
また、確定申告を忘れたわけではなく、必要かどうかを確認したうえで故意に申告を免れようとすると、逋脱犯（ほだつはん）として、10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が科される可能性があります。

延滞税を課される

確定申告を忘れたままにしていると、実際に申告して納税する際に、延滞税も支払わなければなりません。
無申告加算税は、確定申告をしなかったことによって発生する税金ですが、延滞税は税金の未納に対して発生する税金です。
法定納付期限までに税金を全額納付していない場合、延滞税が課されます。
延滞税は、納付期限から実際に納付する日までの日数に応じて、本来納付すべき税額に一定の割合を掛けて計算されます。
確定申告をおこなわずに税金だけを納付することはほとんどないため、基本的には無申告加算税と延滞税の両方が課される可能性が高いです。

金融機関からの融資が受けられなくなる

確定申告をおこなわず、納めるべき税金を滞納した状態にあると、通常の経済活動にも制限がかかることがあります。
たとえば、銀行などの金融機関から融資を受けられなくなるといった制限です。
融資が受けられない場合、事業の継続が難しくなる可能性もあります。
こうしたペナルティを防ぐためには、税務署から送られてくる「お尋ね」の書類に適切に対応することが重要です。
お尋ねは「不動産売却をおこなったにもかかわらず確定申告をしていない理由」を問う書類であり、確定申告が不要でも届くことがあります。
書類上の質問事項に適切に回答し、必要な手続きを済ませるようにしましょう。

不動産売却後の確定申告で使える特例

不動産売却のあとにおこなう確定申告では、特例を利用すると納税額を抑えられる可能性があります。
特例を利用すれば、課税譲渡所得がなくなり、納税自体が不要になることもあるでしょう。
ただし、特例を利用して税金の納付が免除されたとしても、確定申告が不要になるわけではない点に注意が必要です。
特例を使用することを申告する必要があるため、不要だと勘違いして手続きを忘れないよう気を付けましょう。

3,000万円特別控除

自宅として使用していた不動産を売却すると、マイホームの3,000万円特別控除という特例を利用できます。
自宅を敷地や借地権とともに居住用物件のままで、親子や夫婦など特別な関係がない方に売却した場合、譲渡所得を最大3,000万円まで非課税にすることが可能です。
これにより、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が課されなくなります。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

売却した不動産が10年以上所有していたマイホームであれば、所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合に適用される軽減税率の特例を利用できます。
これにより、課税譲渡所得に課される譲渡所得税の税率が、6,000万円以下の部分については低くなります。
不動産は5年以上所有している場合、長期譲渡所得が適用され、5年以下の短期譲渡所得よりも税率が低くなるでしょう。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例では、長期譲渡所得よりもさらに低い税率が適用されるため、税金をさらに抑えることができます。
6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。
この特例は、マイホームを売却した際の3,000万円特別控除との併用が可能です。

譲渡損失の買い換え特例

住んでいた不動産を売却して損失が発生した場合、譲渡損失の買い換え特例を利用することができます。
これにより、給与所得などとの損益通算をおこない、不動産売却以外の所得にかかる所得税を軽減できます。
なお、一度の損益通算で控除しきれなかった分については、翌年から3年間繰り越して控除することが可能です。
給与所得として税金を天引きされている場合、還付金として納付しすぎた分が返金されることになります。
譲渡損失の買い換え特例を利用するためには、売却代金が1億円以下であるなどの条件を満たす必要があります。

まとめ

不動産売却後の確定申告が必要かどうかは、譲渡所得の有無で確認できます。
確定申告が必要にもかかわらず忘れたままにしていると、追加徴税や経済活動の制限などのペナルティがあるため注意しましょう。
納税が必要なケースでも、特例を使えば税額を抑えられることがあります。